¿Por qué el yeso se mancha y se descascara con la humedad?
Porque el yeso es poroso y absorbe agua: cuando le llega humedad de manera constante, se ablanda, se mancha, pierde adherencia y termina desprendiéndose. La pintura encima se ampolla primero y se pela después. Si el agua trae sales, como pasa con la humedad del terreno, al evaporarse las deja en la superficie y el yeso se pulveriza.
En una pared de yeso la mancha dibuja bien por dónde entra el agua. Pero la mancha no es el problema: el problema está atrás.
¿Cómo reconozco la humedad de cimientos?
La humedad de cimientos arranca en la parte baja de la pared, sube desde el piso y se reparte de forma bastante pareja a lo largo del muro. Sika Argentina la describe como manchas de humedad en la parte inferior de la pared y eflorescencias, las manchas blancas de sal, causadas por el ascenso capilar del agua del suelo cuando falta una barrera impermeable.
Esa barrera es la capa aisladora horizontal: una franja impermeable en la base del muro que corta el camino del agua. Holcim señala como causas más comunes su ausencia, su discontinuidad o su degradación. En casas y PH porteños con muchos años, es un síntoma frecuente en planta baja y en las paredes que dan a patios o a medianeras en contacto con el terreno.
- La mancha empieza en el zócalo y sube, con un borde superior irregular, como una marea.
- Aparece salitre: polvo o costra blanca que se puede barrer con la mano.
- El yeso de la parte baja se desgrana o suena hueco; la pintura hace globos.
- Está casi todo el año, aunque empeora después de lluvias intensas.
- Suele afectar varias paredes de la planta baja, no un punto aislado.
¿Cómo reconozco una filtración?
La filtración se ve como una mancha localizada que cambia con el agua: crece después de llover, cuando se usa una ducha o cuando corre una cañería. Tiene un origen concreto, y la mancha suele estar cerca de él o debajo, porque el agua baja.
Dónde aparece da la pista. En el último piso o en una planta alta de PH, debajo de una terraza, casi siempre viene de arriba: membrana vencida, una babeta despegada, una bajada tapada. En una pared exterior o una medianera, del frente o del muro lindero. Junto a un baño o una cocina, o en el techo debajo del baño del vecino de arriba, de una cañería o de una junta de la bañera.
- La mancha aparece o crece en días de lluvia, o cuando se usa una instalación.
- Tiene un contorno más definido que la de cimientos, a veces con aureolas marrones (anillos de agua secada).
- Puede estar a cualquier altura, incluido el cielorraso.
- Si cerrás la llave de paso y la mancha deja de crecer en unos días, apunta a una cañería de agua.
¿Cómo reconozco la condensación?
La condensación es agua del propio ambiente: el vapor que producen la ducha, la cocina, la ropa secándose o la respiración se convierte en gotas al tocar una superficie fría. No viene de la pared; se deposita sobre ella. Por eso aparece como moho negro o verdoso en rincones, en el encuentro entre pared y techo, detrás de placares y en los techos de baños sin ventilación.
Es la más estacional de las tres: en invierno, con ventanas cerradas y paredes frías, se multiplica. La norma IRAM 11625 trata justamente la verificación del riesgo de condensación superficial e intersticial en muros, pisos y techos, y la Ciudad la hizo obligatoria con la Ley 4458 (2012) para construcciones nuevas de más de 1.500 m². Una casa, un PH o un edificio anterior a esa ley no tuvieron esa exigencia.
- Puntos negros de moho, no salitre blanco.
- Rincones, esquinas exteriores y zonas detrás de muebles apoyados contra la pared.
- Vidrios empañados por la mañana en el mismo ambiente.
- Empeora en invierno y mejora al ventilar todos los días.
¿Qué pruebas puedo hacer en casa sin romper nada?
Hay cuatro pruebas simples y seguras. No reemplazan una visita, pero te dejan con una sospecha concreta.
1. El cuadrado de plástico o aluminio
Pegá con cinta de papel un cuadrado de plástico transparente o de papel de aluminio de unos 30 × 30 cm sobre la zona manchada, sellando bien los cuatro bordes. Es la misma lógica de la prueba que el fabricante USG recomienda para saber si un yeso nuevo está seco: lo que evapora la pared queda atrapado bajo el film. A las 24 o 48 horas despegalo. Si hay gotas del lado que tocaba la pared, el agua viene del muro (cimientos o filtración). Si las gotas están del lado del ambiente, es condensación. Evitá hacerla un día de lluvia fuerte, que confunde el resultado.
2. El registro con fotos y fechas
Marcá con lápiz el borde de la mancha y sacale una foto con la fecha. Repetí después de una lluvia y después de una semana seca. Una mancha que avanza con la lluvia es filtración; una que casi no cambia y siempre llega a la misma altura, cimientos; una que va y viene con el frío, condensación.
3. La llave de paso
Si la mancha está cerca de un baño o una cocina, cerrá la llave de paso general cuando no haya consumo y mirá el medidor, si tenés uno a la vista: si sigue girando, hay una pérdida. Si no hay medidor, observá si la mancha deja de crecer mientras no se usa esa instalación.
4. El trapo con la mano
Pasá la mano seca por la zona. Si queda un polvo blanco y salado, son sales que trae el agua del terreno: un indicio fuerte de humedad de cimientos.
¿Qué hay que arreglar antes de volver a revocar?
El origen del agua, siempre primero. El orden de trabajo es: cortar la entrada de agua, dejar secar la pared, sacar el revoque dañado y recién después revocar y pintar. Invertir el orden es pagar dos veces.
- Cimientos: hay que reconstruir la barrera que falta. Una forma habitual es la inyección de productos que forman una barrera en la base del muro; Sika indica para su sistema perforaciones cada 20 cm y un tiempo de espera de varias semanas antes de aplicar las terminaciones. Además se retira el revoque contaminado de sales hasta llegar a una base sana.
- Filtración: se repara la terraza, la membrana, la babeta, la bajada o la cañería. En un edificio, puede tener que hacerlo el consorcio o el vecino.
- Condensación: ventilación, extractor en baños y cocinas, no secar ropa adentro sin ventilar, separar muebles de las paredes frías. Si la pared es muy fría, aislarla es otro trabajo.
¿Se puede revocar con yeso una pared que tuvo humedad?
Sí, una vez resuelto el origen y con la pared seca. Holcim recomienda retirar los revestimientos degradados hasta llegar a un soporte estable y respetar los tiempos de secado antes de la terminación final. En la parte baja de un muro que tuvo humedad de cimientos, conviene que el que vaya a revocar evalúe si el yeso es la terminación adecuada o si hace falta otra base. Cómo se hace la reparación en sí está en reparación de yeso.
¿Por qué pasa tanto en PH y plantas bajas?
Porque son las viviendas con más paredes en contacto con el terreno, con patios y con medianeras. Un PH de planta baja tiene muros que apoyan directamente sobre el suelo, patios que acumulan agua junto a la pared y, muchas veces, techos que son la terraza de otra unidad o de uso común.
En la Ciudad, las casas son minoría: según el Censo 2022 procesado por la Dirección General de Estadística y Censos porteña, casi 8 de cada 10 viviendas son departamentos. Pero en las comunas con más casas y PH, como la 9 (Liniers, Mataderos, Parque Avellaneda), las casas llegan al 48,4 % de las viviendas. Son justamente las tipologías con más paredes apoyadas sobre el terreno.
¿A quién llamo según el tipo de humedad?
Primero al que puede cortar el agua, y después al yesero: la reparación del origen es, casi siempre, de otro oficio.
- Cañería de agua o desagüe: plomero matriculado. Si hay gas cerca, gasista matriculado.
- Terraza, techo o membrana: impermeabilizador o techista.
- Humedad de cimientos: quien haga tratamientos de barrera horizontal, con garantía escrita.
- Condensación: resolver ventilación y, si hace falta, aislación; un extractor lo coloca un electricista.
- Después, con la pared seca: el yesero para rehacer el revoque y dejarlo listo para pintar.
¿Y si la humedad viene de una parte común del edificio?
El artículo 2041 del Código Civil y Comercial enumera como partes necesariamente comunes el terreno, los techos, azoteas y terrazas, los cimientos y muros maestros, los muros exteriores y divisorios, y las cañerías que conducen fluidos hasta su ingreso en la unidad. Si la mancha viene de alguna de esas partes, avisale por escrito al administrador con fotos y fechas. Quién paga cada arreglo depende del caso y del reglamento de copropiedad; esta guía no reemplaza el asesoramiento de un abogado o del administrador.