¿Qué hacer el primer día?
El primer día hay que despejar la zona, sacar fotos y cortar el agua o la luz si están involucradas. No conviene tocar el yeso flojo con escalera y espátula para "ver qué pasa": un sector inflado de un metro cuadrado puede venirse entero con la primera presión.
Si hay agua goteando o la mancha está creciendo, hay que encontrar de dónde viene antes que nada. En un edificio eso implica tocarle el timbre al vecino de arriba y avisarle al encargado o a la administración. Si el agua toca un artefacto de luz o una caja de electricidad, cortá esa línea desde el tablero hasta que la revise un electricista.
- Correr muebles, camas y cosas de valor que estén debajo.
- Poner una lona o un plástico si cae polvo o agua.
- Sacar fotos con fecha del techo, de las manchas y de lo que se cayó: sirven para el consorcio o el seguro.
- Golpear suave con los nudillos alrededor de la zona para ver hasta dónde suena hueco y marcarlo con lápiz desde una escalera firme, sin presionar.
- Avisar al vecino de arriba y a la administración si sospechás una filtración.
¿Por qué se cae el yeso del techo?
El yeso del techo se cae porque pierde adherencia con el soporte, y eso pasa casi siempre por agua o por óxido. El yeso es un material que absorbe humedad; cuando se moja una y otra vez, se ablanda, se hincha y se separa de la losa. Si detrás hay hierro, el óxido aumenta de volumen y empuja el revestimiento desde adentro.
En Buenos Aires hay tres situaciones que aparecen una y otra vez, y cada una se repara distinto.
Filtración del departamento de arriba
Es la causa más común en edificios. El baño o la cocina del vecino tienen una pérdida en un caño, una rejilla o la membrana bajo el piso, y el agua aparece en tu techo. Suele verse como una mancha amarillenta o marrón con borde marcado, que crece cuando el vecino usa la ducha. El yeso se infla en el centro de la mancha y se cae primero ahí.
Terraza o azotea sin impermeabilizar
En el último piso, en PH y en casas, el agua entra desde la terraza. La mancha crece después de cada lluvia y suele estar cerca de los bordes, de las bajadas pluviales o de un encuentro con una pared. Mientras la terraza no se repare, cualquier arreglo del techo es provisorio.
Bovedillas y losas antiguas con hierro oxidado
Muchas casas chorizo, PH y edificios de principios del siglo XX en barrios como San Telmo, Almagro o Boedo tienen techos de bovedilla: perfiles de hierro con ladrillos curvos entre ellos y yeso abajo. Con los años y la humedad, los perfiles se oxidan, se hinchan y el yeso se parte en líneas paralelas, siguiendo cada perfil. En losas viejas de hormigón pasa algo parecido cuando el hierro queda con poco recubrimiento.
¿Cómo saber si es urgente?
Es urgente cuando el yeso está inflado o suena hueco en una superficie grande, cuando hay agua activa o cuando se ven hierros a la vista. Una mancha seca, sin relieve y que no crece puede esperar unos días a que se revise con calma; un sector colgando sobre una cama no.
| Lo que ves | Qué suele indicar | Qué tan urgente |
|---|---|---|
| Mancha seca que no crece | Filtración vieja ya resuelta | Se revisa sin apuro |
| Mancha que crece con la ducha del vecino | Pérdida activa en la unidad de arriba | Avisar ya al vecino y al consorcio |
| Mancha que crece cuando llueve | Terraza o azotea con filtración | Reparar la terraza antes del techo |
| Yeso inflado o que suena hueco | Yeso despegado del soporte | Despejar abajo y reparar pronto |
| Grietas paralelas y manchas de óxido | Perfiles de bovedilla o hierros oxidados | Revisión antes de enyesar |
| Hierros a la vista, hormigón partido | Problema en la losa | Consultar a un profesional de estructuras |
¿Cómo se repara un techo de yeso desprendido?
Se repara en cuatro pasos: resolver la causa, retirar todo el yeso flojo, tratar el soporte y rehacer la zona. Saltear cualquiera de los cuatro es la razón por la que tantos techos se vuelven a caer en el mismo lugar al año siguiente.
1. Resolver la causa y esperar que seque
La pérdida del vecino o la terraza se arregla primero. Después la losa tiene que secarse, y eso lleva tiempo: con una filtración larga pueden ser varias semanas. Enyesar sobre un soporte húmedo es garantía de manchas y de un nuevo desprendimiento. En humedad en paredes de yeso explicamos cómo distinguir el tipo de humedad, y en cuánto tarda en secar el yeso los tiempos de secado.
2. Retirar todo lo flojo, no solo lo que se cayó
Se pica hasta encontrar yeso firme en todo el borde. Muchas veces la zona a sacar es bastante más grande que el agujero que se ve, porque el yeso de alrededor también se despegó aunque no se haya caído. Es la etapa que más polvo genera; cómo preparar la casa para eso está en cómo preparar la casa para un trabajo de yeso.
3. Tratar el soporte
Si hay hierro a la vista, se limpia el óxido hasta el metal sano y se protege con un convertidor o un antióxido antes de cubrirlo. En losas, se aplica un puente de adherencia para que el yeso nuevo agarre. En bovedillas muy deterioradas, a veces conviene no volver a enyesar directo y armar un cielorraso suspendido por debajo.
4. Rehacer y empalmar con el techo existente
Se enyesa la zona en capas y se empalma con el techo sano para que la reparación no se note después de pintar. Si el techo tiene molduras o una cornisa dañada, se reconstruye el tramo; lo contamos en cómo restaurar molduras de yeso antiguas.
¿Conviene reparar o hacer un cielorraso nuevo?
Conviene reparar cuando el daño es localizado y el resto del techo está firme; conviene un cielorraso nuevo cuando el yeso suena hueco en buena parte del ambiente o la bovedilla está muy deteriorada. Un cielorraso suspendido de placa de yeso se arma por debajo del techo existente, sin depender de que el yeso viejo agarre, y permite pasar luces embutidas o cables.
La contra es que baja la altura del ambiente unos centímetros y, en techos con molduras antiguas, las tapa. En una casa con techos altos de 3,5 o 4 metros eso rara vez molesta; en un departamento moderno de 2,6 metros hay que pensarlo. Las opciones están en cielorrasos de yeso y las diferencias entre sistemas en yeso tradicional, proyectado o Durlock.
¿Quién paga si el daño viene de otra unidad?
En general paga quien tiene a cargo el lugar donde se origina la pérdida: el vecino si es un caño o una membrana de su unidad, el consorcio si es la terraza común, una montante o una bajada del edificio. Cada caso depende del reglamento de copropiedad y de los seguros contratados, así que lo primero es documentar bien y avisar por escrito.
Las fotos con fecha del primer día, el aviso a la administración y un presupuesto de reparación detallado son lo que suelen pedir el consorcio o la aseguradora. Cómo funciona la relación con la administración para obras está en qué pide el consorcio para una obra.
Qué hacer hoy
Despejá la zona, sacá fotos y averiguá de dónde viene el agua. Después mandanos las fotos del techo, una del ambiente completo y, si podés, una de cerca del borde donde se soltó el yeso. Contanos si estás en un último piso, en un PH o en un piso intermedio y si la pérdida ya se arregló. Con eso te decimos qué conviene: reparación de yeso localizada o un cielorraso nuevo.